יום שבת, 27 באוקטובר 2012

שכירת דירה זה ללוזרים



אם סברתם לתומכם כי החלום הישראלי האולטימטיבי הוא להגשים את עצמך או פשוט להיות מאושר – חשבו שנית. החלום הישראלי שאין בלתו ויש להגשימו ויהי מה הוא לרכוש דירה במדינת היהודים, ואל תזכירו אפילו את האופציה של לשכור דירה פן יבולע לכם ותוקעו בציבור כפראיירים חסרי אמביציות. סקר שערך בתחילת השנה מכון גאוקרטוגרפיה מצא כי 68% מהישראלים רוצים לקנות דירה ולא היו מוותרים על "החלום הישראלי" גם אם הייתה להם האפשרות לשכור דירה במחיר קבוע לתקופה ארוכה. אין ספק – עבור מרבית הישראלים בעלות על דירה/בית משלהם היא האידיאל הנכסף.

התוצאה? עבור חלק גדול מהישראלים רכישת דירה הינה החלטה נכונה שבאמת מתאימה להם, אבל עבור רבים אחרים מדובר בהחלטה הרת אסון. כותב שלומי ברנובסקי ב-Ynet: "אחרי ספירת הצ'קים וירח הדבש, מגיעה הטעות הפיננסית העיקרית שרוב הזוגות מהמעמד הבינוני עושים כיום: בגלל לחץ סביבתי, הם לוקחים הון עצמי של כחצי מליון שקל שהצליחו לגרד מחסכונותיהם ומהחסכונות של ההורים, ורוכשים איתו דירה בעלות של 1.5 מליון שקל. התוצאה המוכרת היא עול של תשלומי משכנתא שיחנקו את ישראל וישראלה ב-30 השנים הבאות, רק כדי שיוכלו לגור בדירה ממוצעת שמרוחקת מרחק ממוצע מההורים או ממקום העבודה". כמובן שהאובססיה הזו מחוזקת ומתומרצת על ידי ממשלות ישראל לדורותיהן, על ידי מתן הלוואות, מענקים, סבסוד ותמריצים אחרים לרכישת דירה. אחרי הכל – מהו תפקידם של הפוליטיקאים אם לא לסייע בהגשמת חלומותיהם הרטובים של מצביעיהם הפוטנציאליים?     

רכישת דירה היא גם "החלום האמריקאי" המסורתי, חלום שהפך בשנים האחרונות לסיוט בעקבות התנפצות בועת הנדל"ן בארה"ב שהסתיימה בחוסר היכולת של משפחות רבות לעמוד בתשלומי המשכנתאות שלקחו על עצמם (לרוב בעידוד הבנקים למשכנתאות). האיוולת שבמרדף האמריקאי המטורף אחר בעלות על בית הביאה את איש התקשורת האמריקאי גלן בק להקדיש לכך פרק בספרו המצוין "Arguing with Idiots". בספר הוא מתמודד עם טענות רווחות כגון...

"רכישת דירה/בית היא בלי ספק השקעה משתלמת לטווח הארוך"!

לא ממש. נכון שמחירי הבתים בארה"ב במגמת נסיקה מתמדת, אבל אם מתאימים את המחירים לאינפלציה מגלים היסטוריית מחירים "שטוחה" למדי. נכון שגם בהתאמה לאינפלציה ניתן לזהות תנודות מחירים, אבל קשה מאוד "לתזמן" את נקודות השיא והשפל. בקיצור – די מסובך לאנשים שאינם מומחי דלא-ניידי (וגם הם לא בדיוק נביאי אמת).

"חבל על הכסף שאתה זורק לפח כשאתה שוכר דירה!"

וואו, כמה פעמים שמעתי את המשפט הזה בחיי הקצרים. בק מציין כי גם אמריקאים רבים מצדיקים קניות לא-רציונאליות של דירה או בית עם הטיעון הפופולארי הזה. האמת? בארה"ב שוכרי בתים נוטים לחסוך בממוצע הרבה יותר כסף מאשר קוני בתים. קוני בתים משקיעים גם הון עתק בתחזוק הבית ובשיפוצו. התוצאה: עד שתשלומי המשכנתא מסתיימים והבית סוף-סוף באמת שלך השקעת כבר הון שניתן היה לחסוך/לנצל למטרות אחרות. כך או כך – שוכרי דירות בעלי משמעת עצמית סבירה אשר משקיעים את כספם בחכמה יחסכו הרבה יותר מאשר קוני דירות.

"בעלי בתים מאושרים יותר ומנהלים חיים שקטים ורגועים יותר מאשר שוכרי דירות"

טענה נפוצה אבל שגויה. הרבה זוגות ומשפחות מייחלים לבעלות על בית ש"תשחרר" אותם מדאגות וטרדות. עם זאת, בעלות על בית מצריכה זמן ומאמץ רבים, שניתן להפנותם לנתיבים "רגועים יותר". בארה"ב בעלי בתים משקיעים זמן רב יותר בניקיון, סדר ושיפוצים מזדמנים ופחות זמן בפעילויות פנאי וספורט מאשר שוכרי בתים. בעלי בתים מבלים גם פחות זמן בחברת משפחתם, מפני שרבים מהם נאלצים "להתערבב" עם השכנים ולנסוע מרחקים גדולים יותר למקום עבודתם (בעלי בתים גרים רחוק יותר ממקום עבודתם מאשר שוכרי בתים).

כיום שוק העבודה דינאמי יותר מאי-פעם; צעירים רבים מחליפים עבודות חדשות לבקרים ומתנסים בקריירות שונות. רבים מהם מנסים את מזלם גם מעבר לים. האם התחייבות למשכנתא ל-30 שנה מתאימה לאורח החיים הזה?  האם בעלות על דירה תוביל בהכרח למנוחה ולנחלה או שמא היא דווקא תהווה אבן ריחיים בדרך להגשמת החלום המקצועי/האישי?  למרבה הצער, אנשים רבים מגבילים את החלטות הקריירה שלהם לאזור הגיאוגרפי שבו קנו בית, במקום לחפש קריירה מתאימה ורק אז לחפש מקום מגורים מתאים. אני לא יודע מה אתכם, אבל לגביי "ג'וב החלומות" חשוב הרבה יותר לאושר ולהגשמה העצמית מאשר "בית החלומות".

אכן, מחקר בריטי מצא כי אחוז בעלי בתים באזור מסוים מצוי בקשר ישיר עם רמת האבטלה באותו אזור. אחוז גבוה של בעלות על בתים לא רק תורמת לאבטלה, אלא גם "כופה" על אנשים רבים למצוא עבודה (או להישאר בעבודה) שלא מתאימה לכישוריהם או לאישיותם. זאת מכיוון שהם מבססים את החלטות הקריירה שלהם על פי אזור מגוריהם ולא על פי נטיות ליבם.

מסקנה – קניית בית/דירה יכולה להיות החלטה מצוינת עבור רבים, אבל לא עבור כולם. אולי כדאי להשתחרר קצת מהדיבוק הלאומי ולחשוב קצת באופן עצמאי טרם קניית הדירה האם אכן מדובר בהחלטה הנכונה ביותר עבורך (או עבורכם). נכון, ההורים והחברים לא יפסיקו לשאול אותך עד מתי תשפוך כסף לפח בשכירות, אבל לא מדובר במשהו שבעל עמוד שדרה יציב לא יוכל להתמודד עמו.

גלן בק מסיים את הפרק באומרו כי החלום האמריקאי לא עוסק בבעלות על בית, אלא בבעלות על גורלך. אולי כדאי שהמסר יחלחל גם לזוגות הצעירים אחוזי אובססיית קניית הדירה כאן בישראל.  

11 תגובות:

  1. אמיריקוס היקר
    אתה כותב (או מצטט):
    "שוכרי דירות בעלי משמעת עצמית סבירה אשר משקיעים את כספם בחכמה יחסכו הרבה יותר מאשר קוני דירות".
    אשמח לפוגג את בורותי ולהשכיל בשני תחומים:
    1. מהי משמעת עצמית סבירה?
    2. מהי השקעה כספית חכמה?

    נ.ב: יש לך את הספר המדובר? הוא נראה מרתק.

    השבמחק
    תשובות
    1. דנה,

      משמעת עצמית סבירה פירושה לא להתפתות לבזבז את כל המשכורת/החסכונות ולהשקיע באפיקי חסכון. מהי השקעה כספית חכמה - ישנם מומחי השקעות / כלכלנים שאני בטוח שיתנו תשובה יותר מוצלחת ממה שאני יכול לתת. כך או כך: קניית בית היא אופצית השקעה מסוכנת (ראי גם את דבריו של שגיא למטה).

      לגבי הספר - אשמח להשאיל לך אותו אם רונן ואת תואילו לקפוץ לקפה + מאפה לעיתים יותר קרובות.

      מחק
  2. זו דנה, דרך אגב

    השבמחק
    תשובות
    1. אמיר שלום רב
      קראתי בעיון את מאמרך ואני מגיב בעיקר מנסיון רב שנים והמסקנה
      היא אחד. רכישת דירה בארץ הינה ההשקעה הטובה ביותר ובמיוחד לטווח הארוך הדוגמאות הם רבות בכל נקודת זמן בעשרות השנים האחרונות .
      מעבר לשכירות שמאמירה בארץ בגלל היצע נמוך הרי הנכס הנדלני טיפס וטיפס וכנראה שגם ימשיך במגמה זו כך שהוא לבד מניב תשואה גבוהה
      בהרבה מכל השקעה אחרת. ונכון אפשר ללגלג על הקלישאה של הכסף המבוזבז בשכירות אך העובדות מדברות בעד עצמן דוגמא קלאסית היא
      לסטודנט שלומד בבאר שבע ושילם 2000 שח לחודש לדירה בת 3 חדרים שעלותה לפני 5 שנים 500 אלף שח . משכנתא ל15 שנים עבור הנכס היא בדיוק באותו סכום השכירות רק שהיום לאחר 5 שנים בלבד הנכס שווה 800 אלף שח.
      אני לא מכיר השקעה כספית כושלת ברכישת דירה גם למחיה וגם להשקעה.

      מחק
    2. איתמר,

      נסיון אישי הוא מקור מידע חשוב, אבל לא בלעדי. הנתונים הסטטיסטיים "מדברים" אחרת. כמו בארה"ב, גם בישראל קיים המיתוס לפיו "מחירי הדירות תמיד עולים ולא יורדים". כמו בארה"ב (כי שצוין בפוסט) - מדובר בנתון לא מדויק עד מסולף. כותב אורי רדלר מהבלוג הכלכלי של NRG מעריב:

      "מינואר 2000 ועד ינואר 2007 עלו מחירי הדיור בפחות משני אחוז - הרבה פחות מקצב המדד בלי מחירי הדיור (12 אחוז בשנים אלו). אם נרחיק לאחור עד שנת 1994 נגלה שהקצב הכללי של עליית מחירי הדיור היה זהה (מעט נמוך יותר) מקצב עליית המחירים ללא מחירי הדיור. במלים אחרות, מי שקונה דירה כמעט מובטח לו שערך השקעתו יישחק ולא יתפח. מי שמרוויחים בשוק הנדל"ן הם המקצוענים. אתם, מפסידים".

      מחק
  3. אמיר שלום
    אכן אני מסכים עם עיקרי דבריך.
    הבעיה הגדולה נעוצה לדעתי - מהן החלופות ששוכרי הדירות משקיעים את כספם העודף?
    לדעתי מרבית שוכרי הדירות לא יפנו את המשאבים להשקעה חלופית שתהיה כנראה טובה יותר, אלא יצרכו יותר וישקיעו פחות, וכך בדומה לכל משק אחר, הגידול בהון של אותו משק יהיה קטן יותר.
    פה נכנס השאלה מה מטרת אותו משק (בית במקרה שלנו)? האם להנות מהחיים, ורק לדאוג לאחרית ימינו באופן סביר? האם אנחנו רוצים להצליח בעסקים, ולגדול? האם אנחנו רוצים גם להשאיר משהו לילדים? נכדים? כל אחד ומטרותיו הוא.
    לדעתי, מאחר וקניית בית היא ההשקעה הגדולה של רב משקי הבית, ומאחר ומרבית משקי הבית לא יעשו השקעה אחרת, עניין קניית הבית יכול להתאים להרבה משפחות, כמובן כאלו שמסוגלות לעמוד בהחזרים הגבוהים, ולא להסתכן באי החזר החובות לבנק...
    נ.ב. ופה אני אוסיף טיפ משפטי: למי שמתקשה לעמוד בהחזר חובות ככלל, מומלץ כן לעמוד בהחזר החובות לבנק (ולא לשלם חובות אחרים), שכן הבנק יכול לדאוג לכך שאף אחד אחר לא ייקח את הבית מכם.
    בהצלחה,
    שגיא בכור, עו"ד ונוטריון
    behore@012.net.il

    השבמחק
    תשובות
    1. שגיא - תודה על הטיפ. אגב, הזכרת לכולנו שהמונח "בעלות" בהקשר של משכנתאות הוא מדויק בערך כמו לומר שבוגר קורס "מבוא למשפט" באוניברסיטה הוא משפטן.

      מחק
  4. אמירי השלום
    עיינתי בנתוני הלשכה לסטטיסטיקה ובו נתונים שמבהירים את הסוגיה יותר מכל כי בשנים 2008-2011 מחיר הדירות הממוצע עלה ב43 אחוז בעוד השכר הממוצע ב10אחוז בלבד כלומר מצבם של פוטנציאל רוכשי הדירה יורע בצורה עיקבית בכל נקודת זמן עתידית ובמילים אחרות יצטרכו לעבוד עוד שנים כדי לרכוש דירה ממוצעת. אין ספק שצדק חברתי ופעולות והכוונה ממשלתית בנוסח
    שלי יחימוביץ יוזילו וייטיבו עם המעמד הבינוני הנישחק תחת גלגלי הקפטיליזים כפי שהימין מוביל אותנו.

    השבמחק
  5. אמיר שלום.
    אני מאוד נהנה לקרוא את המאמרים שלך.
    במקרה של המאמר הזה, אני מאוד מסכים עם הכותרת.

    השבמחק
  6. למה לקנות?
    1. לחיות בתחושת קבע ובטחון של ביתך הוא מבצרך.
    2. להשקיע בעתיד, במקום לבזבז כסף שאף פעם לא יחזור אליך.
    3. לספק צורך בבעלות על נכס.
    4. לחיות בתחושת חופש ופרטיות ולא על פי דרישות בעל הבית, כשגם לו יש מפתח לדירה.
    5. יכולת פיננסית של קבלת הלוואות או מינוף כלכלי בזכות הנכס.
    למה לא לקנות?
    1. גמישות של מעברים גיאוגרפיים.
    2. אין עלויות תחזוקה ושיפוצים או עלויות ביטוח מבנה.
    3. קל יותר לתקצב את תקציב הבית כשאין הפתעות בלתי צפויות במבנה או בריביות של משכנתא.
    4. יכולת להשקיע את כספך באפיקים אחרים ושונים.
    5. במדינה כמו שלנו, בעלות על נכס היא גם לקיחת סיכון לאבד אותו אל מול אירועים ביטחוניים. בנוסף, אתה נהנה מנזילות כספית גבוהה יחסית.
    כל אחד ובחירותיו, צרכיו ומה הכי מתאים לו כדי לחיות את חייו באיכות גבוהה ולאו דווקא רמת חיים גבוהה הגוזלת את איכותם.

    השבמחק

תגובות